建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定，２００１年６月１日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，使售后包租方式一度沉寂，但近来却又有重新抬头之势。
三大疑问直击售后包租
一些房地产项目由于采取售后包租的方式售卖，颇引人注目。这些项目以产权式商铺和酒店式公寓为主，用较低的投资门槛吸引普通投资者。
在项目的宣传中，可以看到“３年包租，租金回报２１％，一次性全部返还，３年投资回报８０％以上”、“１０年返租，每年８％”等说法，尽管承诺不一，但其共性都是“零风险、高回报”。所以这些项目一经推出就非常火爆。售后包租方式始于上世纪六七十年代，开始出现在美国，后流行于日本、香港。在内地，首度兴盛于９０年代中期的海南。当时，有不少龙眼农庄和商铺写字楼采取售后包租的方式销售，但不久房地产泡沫破灭，公司破产。
投资还是集资
专家对投资与集资的区别分别做出阐述。投资是预期赢利的理财行为，投资人必须明白所投资内容，要知道赢利途径和存在的风险。集资，尤其是非法集资，其主要目的就是圈钱。
华高莱斯顾问公司总经理李忠认为，集资不用考虑产品是何种形式，户型朝向如何，采光通风怎样，一切被看做是一种手段，人们关心的是自己能够有一个稳定的回报。据分析，目前房地产形势比较好，短期看可能有高额回报，这也让一些从前认为不可能的回报有了想象空间。而产权式商铺和酒店式公寓面向的则是投资者，而并非自用型买主。所以，一些搞不好的售后返租项目实际就是非法集资行为。
出界还是擦边
业内一种观点认为，售后包租是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品，是一种发展方向，现在很多人都在打擦边球。
据律师介绍，国家在《银行法》、《商业银行法》、《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件中，已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。
既然有法律法规限制，现在的项目如何擦边呢？一种做法是将单价定得高过周边价格一倍甚至两倍，然后用高出的利润偿还所承诺的回报，这被某些人看做是一种另类营销手段。还有一种做法是，国家明令禁止非法集资，就是不同意甲方卖给乙方，乙方又返租给甲方。但现在的是甲方卖给乙方，甲乙双方共同找到丙方，由它代为经营，回报出自丙方。因此，这两种方式都并不“出界”。
天上不会掉馅饼
有律师觉得，承诺的回报能实现自然是馅饼，如果回报不了就是风险，就是陷阱。
律师认为，并不是所有采用售后包租方式承诺回报的开发商都要骗钱。这种情况大致分成三类，一类是承诺回报当真兑现的，在福建有家酒店就是如此运作；一类是手头急需一笔钱，需要通过此手段融资；最后一种则是从开始就是恶意的，目的是算出很高的回报率卖完产品退出。这就要求投资者分清承诺方是谁，承诺是否写到合同里，承诺方有没有兑现承诺。
为了消除投资者的疑虑，开发商总要提出以背后母公司或者公司的固定资产及营业收入作为担保。但在市场条件下任何资产的价值都不是恒久不变的，担保物到底能不能承诺回报还得靠投资者判断。
玩弄财务技巧的噱头
某些开发商对“售后包租”的投资分析往往极具诱惑力。在包租的前一段时期，投资者基本上可以“以租养供”，租期期满后不仅能收回投资，而且还可以净赚一个商铺。投资者不需劳神费力，便可坐收渔翁之利。
但是商铺的高昂租价收益往往和投资者的还贷款数惊人的吻合，不禁让人心起疑问———这个天文数字的租价其实是开发商为了卖房倒推出来的。一位房地产业内人士指出，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。
更大的风险是，一旦三五年内该项目销售完成，开发商实际已经可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营１０年？谁来保证他们有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。
售后包租是一把双刃剑
全美地产管理托拉斯前任主席、在美国拥有５２５家购物中心的Ｍｉｌｔｏｎ?鄄Ｃｏｏｐｅｒ认为，“这种方式蕴藏着极大的风险”。
广州目前最大的购物中心中华广场购物中心董事长邹锡昌以自己的亲身经历诠释了“馅饼还是陷阱”的故事。作为最早到广州投资的港资房地产商，邹锡昌表示，要看清商业地产暴利背后的实际情况———“与中华广场同时期的广州七大购物中心，目前只存活了两家”。一个商业地产成功的原因，除了良好的地段、准确的市场定位、多样的商业组合之外，投资商的实力和购物中心的完全产权也非常重要，在中华广场长达６年的建设期内，邹投入了１２个亿，中华广场目前仅年租金收入就达１．４—１．６个亿。“如果没有相当的实力，中华广场可能早就像其他的购物广场一样垮掉了。”而垮掉的那些购物中心，当初大多采取了“分割出售，售后包租”的销售模式。不久前，广州亿安广场被公开拍卖，当初投资９个亿建成的物业，如今只拍出了５．４６亿，差不多亏了一半。